Impagos en la construcción: plazos de pago, acción directa del subcontratista y cómo cobrar

Por qué la construcción concentra tantos impagos

La construcción es uno de los sectores con los periodos de pago más largos en España. La cadena de pago es larga: promotor, constructora principal, subcontratistas de primer nivel, subcontratistas de segundo nivel, autónomos y proveedores de materiales. Cada eslabón tiende a cobrar tarde y a pagar más tarde todavía, y el retraso se acumula en las empresas más pequeñas.

A esto se suman prácticas muy arraigadas: certificaciones mensuales que se aprueban con semanas de retraso, retenciones de garantía que se devuelven tarde, pagarés a largo plazo o la discusión de partidas para aplazar el pago completo de una certificación.

Plazos de pago legales en obra

La Ley 3/2004 se aplica a todas las operaciones comerciales entre empresas, incluidas las del sector de la construcción ^[1]. El plazo de pago es de 30 días naturales desde la recepción de las obras o la prestación de los servicios, ampliable por pacto hasta un máximo de 60 días. Ningún contrato puede fijar un plazo superior.

Si existe un procedimiento de aceptación o comprobación de la obra, como la aprobación de una certificación, este no puede durar más de 30 días desde la entrega, y el plazo de pago se cuenta desde la aceptación ^[1]. En la práctica, esto significa que una certificación no puede pasar meses «en revisión» para retrasar el pago.

La Ley 32/2006 de subcontratación

La Ley 32/2006, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción, establece requisitos para las empresas que intervienen en la cadena, como la inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas y el Libro de Subcontratación ^[2]. Además, su artículo 7 dispone que el contratista debe abonar a sus subcontratistas las facturas en los plazos de la Ley 3/2004.

La misma ley limita, con carácter general, la cadena de subcontratación a tres niveles ^[2]. Los subcontratistas que contratan fuera de esos límites asumen riesgos adicionales, por lo que conviene verificar siempre en qué nivel de la cadena se trabaja.

Contratos con la Administración

Cuando la obra es pública, la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público obliga a la Administración a pagar en 30 días desde la aprobación de las certificaciones, y al contratista principal a pagar a sus subcontratistas y suministradores en los plazos de la Ley 3/2004 ^[4]. La Administración puede comprobar el cumplimiento de estos pagos e imponer penalidades, y en determinados supuestos se permite el pago directo a los subcontratistas.

La acción directa del artículo 1597 del Código Civil

El artículo 1597 del Código Civil establece que los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que este adeude a aquel cuando se hace la reclamación ^[3].

Los tribunales han interpretado este precepto en favor de los subcontratistas: si la constructora principal no te paga, puedes reclamar directamente al promotor o dueño de la obra, con el límite de lo que este todavía deba a la constructora en el momento de la reclamación. Es una herramienta especialmente útil cuando el contratista principal tiene dificultades económicas.

Para ejercerla, conviene enviar cuanto antes una reclamación fehaciente al dueño de la obra, porque solo responde de lo que deba en ese momento. Si ya ha pagado todo al contratista, la acción pierde eficacia. Su aplicación en situaciones concursales tiene particularidades, por lo que en ese caso conviene asesoramiento especializado ^[5].

Certificaciones de obra: cómo documentarlas

• Envía cada certificación por un medio que deje constancia y con fecha clara.
• Indica la obra, el periodo, las partidas ejecutadas, el importe a origen y el importe de la certificación.
• Si el cliente discute partidas, pide que concrete por escrito cuáles y por qué, y factura sin demora la parte no discutida.
• Registra la fecha de aprobación: desde ella se cuentan los plazos de pago ^[1].
• Guarda partes de trabajo, fotografías y actas de recepción.

La retención de garantía

Es habitual que el contratista retenga un porcentaje de cada certificación, normalmente en torno al 5 %, como garantía de la correcta ejecución, que se devuelve al finalizar el periodo de garantía. La retención debe estar pactada en el contrato; no puede imponerse unilateralmente.

El problema más frecuente es que la retención no se devuelve a tiempo o se olvida. Anota la fecha de recepción de la obra y la de fin del plazo de garantía, y reclama la devolución el mismo día que vence. Nemexio permite registrar estas fechas para que la retención no se pierda en el saldo de clientes.

Pagarés y confirming

El pago mediante pagaré o confirming no amplía el plazo legal: la fecha de vencimiento del instrumento de pago debe respetar los 60 días máximos ^[1]. Un pagaré a 120 días no hace legal un plazo de pago de 120 días. Si aceptas este tipo de pagos, comprueba siempre la fecha de vencimiento y la solvencia del emisor.

Intereses y costes de cobro en obra

Cada certificación o factura pagada con retraso devenga intereses de demora al tipo legal (tipo del BCE más ocho puntos) y una indemnización de 40 € por costes de cobro ^[1]. Son derechos que la mayoría de subcontratistas no reclama por miedo a perder clientes, pero mencionarlos de forma neutra suele ser suficiente para que el pago se priorice.

Particulares que encargan reformas

Si trabajas para propietarios particulares, la Ley 3/2004 no se aplica ^[1]. Documenta el presupuesto aceptado, los cambios y la entrega, y reclama con un tono especialmente cuidadoso. El procedimiento monitorio sigue siendo una vía eficaz para deudas documentadas ^[6].

Plan de acción para una certificación impagada

• Día 1 tras el vencimiento: recordatorio con número de certificación, importe y fecha de aprobación.
• Día 15: segundo recordatorio con referencia a los intereses y los 40 € de costes de cobro.
• Día 30: llamada y propuesta de calendario de pago si el contratista lo necesita.
• Día 45–60: burofax al contratista y, si procede, al dueño de la obra para preparar la acción directa ^[3].
• Después: procedimiento monitorio con toda la documentación ^[6].

Conclusión

En la construcción, cobrar a tiempo depende tanto de la ley como de la disciplina documental. Las empresas que certifican puntualmente, reclaman desde el primer día y conocen herramientas como la acción directa cobran antes y con menos conflictos. Para situaciones complejas, como contratistas en concurso, consulta con un abogado especializado.

Preguntas frecuentes

• ¿Puede la constructora pagarme cuando cobre del promotor? Las cláusulas «paga cuando cobres» no pueden ampliar el plazo máximo de 60 días de la Ley 3/2004 y pueden considerarse abusivas ^[1].
• ¿La acción directa sirve si trabajo como subcontratista de segundo nivel? Los tribunales la han admitido en cadenas de subcontratación, siempre dentro del límite de lo que el dueño de la obra deba al contratista, pero su alcance depende del caso ^[3].
• ¿Pueden retenerme el pago por defectos menores? Pueden discutir partidas concretas de forma justificada, pero no retener toda la certificación por una partida en disputa. Factura la parte no discutida.
• ¿Cuándo debe devolverse la retención de garantía? En la fecha pactada en el contrato, normalmente al terminar el periodo de garantía tras la recepción. Si no hay pacto claro, conviene negociarlo por escrito.
• ¿Qué hago si la constructora entra en concurso? Comunica tu crédito a la administración concursal dentro del plazo y consulta con un abogado sobre la acción directa frente al dueño de la obra ^[5].
• ¿Puedo dejar de trabajar si no me pagan? Depende del contrato. Suspender la obra sin base contractual puede generar responsabilidades; antes, envía un requerimiento formal y asesórate.